谢炳勇心灵的集语十九
http://www.zhuokearts.com 2012-03-13 新闻来源:卓克艺术网
艺术家:谢炳勇 、 
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市场变化政策变化也大,其实我们现在可监控东西太有限,土地方也是我们客户也是我们项目股东,如果不好说话再好利益也不干,像找老婆一样,动不动给你吵离婚我们哪里有这时间!故大家须综合考虑!我现在在这里只是一个指导老师身份,一喊我总裁我就骂娘的了!我是个称职老
挣了大家一起分!这样我们虽挣的少但很稳压力不大,物业分成方式也很好,分物业是等于建好才给他的,我们投入是替士地方交地价和造价!方式是多种多样,土地方人品也是多样,一定选合作方人品正的,因为一个项目一合作就3一6年,甚至更长.像找老婆一样一定找好说话的
收购付款节点上,鉴约共管在五百万一一千万,能一百万更好,鉴土地使用合同时付够五千万至八千万,预售许可证出来付够1,6个亿,竣工付清,尽量付款节点上往后拉,减少现金流压力,回避各种不确定性!我们战略总部原则上不主张以现金方式收购,最好方式是共同成立项目公司
我和赵总意见,收购土地由土地增殖比开发挣的还多故我们在珠三角好多没专业能力开发机构特别在今年状态是最好收购机会,但我凭我二十年经验不太主张收购股权,免去债权纠纷,收购土地权益宁愿交土地增殖税.我们将打官司纠纷时间不知干多少事又挣多少钱又泡多少妞了
其实做一个项目开发是否挣钱关键点在前期上,法律事务有向总在不怕准确预测赵总在,但他们包括我只是从纸条上判断,故是否可行特别在政策上把握是大家,故所有人须以负责任态度并敢于负责任,一旦出现谎报军情全军覆灭的,在初步谈判应注意以下几个事
最核心这产品是否有客户这个终极事,若没有谈都不用谈了,不须浪费时间,记住时间成本!如果有客户,哪必须进行成本核算,设计地价3o0o左右建筑造价约4000左右,收购价每平方多少,资金利息成本年20%,管理及回报率能达3o%就考虑选择这个项目这是第二步,第三步考虑细节上了
二如我们现在正收购龙华台湾老板项目为例吧!他说1,8个亿,这价格不是你们定的.你们不用管它,是我定的事!你们先调研位置怎么样,商业办公,商业肯定可以卖出去.办公行吗?办公不行是否可改酒店公寓.商业住宅在政策上是不行的,这需研究政策了!容积率是否提高,最核心是这
下面谈谈如何调研,调研前忘掉艺术地产什么他妈的王谢文化,什么爱情价值观这些狗屁漂浮东西,唯一想钱用钱来挣更多钱就是钱钱钱钱钱命相连大张旭芬养女儿需钱王广纳找老婆生几百个儿子须钱美女当独立人格须经济独立须钱,只想钱这调研在思想上对了就好办了我以前画和巴掌哪么大画也画很细和按程序来走.画大就不会空,作画是有步骤和流程的,我画小画大家说很精彩越看越有东西看,没有流程瞎画就画.我们这三年内一定按流程走,谁反对我就骂娘!不能惹我急了!惹我急了我罢工!他妈的我不干了回去画画了!好了!下面以一个案例
三有可行性项目由地区总经理主持决策投资会议,重大项目由总裁办负责主持项目投资决策会议,加大各部门重视力度和迅速性,这是大致操作流程,在实际操作中可灵活掌握但须按流程走!流程表面上慢实际上快和稳,不乱就快了!一定强化流程管理,小鸟虽小五脏齐全,它有内部循环体
由地区主管全面总经理布署分管区域付总经理负责调研工作,付总经理将挂帅主办人身份出现,组织由执行一线经理协助进行调研,调研过程随时可以与任何部门任何付总经理正付总裁沟通保证顺畅和作全方位考虑,降低收购风险性,由于经险不足资源整合能力差而误失商机,三有可行行
关于项目前期调研的指导书 一一个地区项目不论从何方来的项目信息先汇报地区总经理处这是流程接口,是否能做任何付总裁意见和任何人都不能作为否定意见,以快速速度汇总到谢炳勇总裁这个终极接口上,这一阶段处信息收集接口流程二根据谢炳勇总裁大体意见和初步最本质问题由
2008年经融危机在如此困境下我谢炳勇在如此艰难境况都坚持按时支付她们费用,故我们对不负责任机构不守信用机构他妈的必须敢于去骂她们,这个社会是公平的.做的好我们谢谢人家奖励人家,像雅昌这种王八蛋机构需每次骂着才干事就须操她们,让她们改进,骂她们也是为她好!


 

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